Thị trường văn phòng Việt Nam đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, với mức giá thuê chênh lệch và xu hướng “chạy đua chất lượng” ngày càng rõ ràng.

Bức tranh phân hóa thị trường văn phòng 2025

Báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank cho thấy thị trường văn phòng tại hai đô thị lớn nhất Việt Nam – TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội – đang đi theo hai hướng khác nhau. Khi nền kinh tế đang trong giai đoạn tái cân bằng, các nhà đầu tư tập trung vào nâng cao tiêu chuẩn xanh và cung cấp các giải pháp cho thuê linh hoạt hơn.

Giá thuê hạng A và B

Theo dữ liệu, giá thuê văn phòng hạng A tại TP.Hồ Chí Minh đạt trung bình 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở hạng B, mức chênh lệch vẫn đáng kể: 33,2 USD/m²/tháng ở TP.Hồ Chí Minh so với 19,7 USD/m²/tháng ở Hà Nội.

Cung và nhu cầu

Tổng nguồn cung văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn Hà Nội (2,1 triệu m²). Đáng chú ý, hơn 40% nguồn cung tại TP.Hồ Chí Minh đã được chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững. Năm 2025, TP.Hồ Chí Minh hấp thụ ròng 52.800 m², chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin; Hà Nội hấp thụ 44.300 m², phần lớn do các công ty công nghệ nước ngoài.

Xu hướng “chạy đua chất lượng”

Cả hai thị trường đều ghi nhận khách thuê ưu tiên các tòa nhà mới, vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại và đáp ứng tiêu chuẩn xanh – thay vì chỉ dựa vào mức giá thuê thấp. Đây là minh chứng cho việc thị trường đang chuyển sang mô hình “flight to quality”.

Triển vọng 2026

Năm 2026 dự kiến TP.Hồ Chí Minh sẽ bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A tại khu trung tâm (CBD), trong khi Hà Nội sẽ có thêm 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu Tây Hồ Tây – khu vực đang nổi lên như trung tâm kinh doanh mới của Thủ đô.

Nhận định chuyên gia

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam, cho rằng thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, không còn thu hẹp. Ông nhấn mạnh: “Tại TP.Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt để đáp ứng áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn mạnh mẽ. Ở Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy chuyển đổi dài hạn, với các văn phòng xanh trở thành chuẩn mực mới và khu Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới.”

Tóm lại, yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp sẽ là tiêu chí quyết định trong cuộc cạnh tranh giữa các khu vực và nhà đầu tư trên thị trường văn phòng Việt Nam.