Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với áp lực vay vốn cao, lãi suất tăng và một loạt vướng mắc pháp lý.

Bất động sản không được ưu tiên vay vốn: Nguyên nhân và tác động

Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp phải chịu mức lãi suất cao hơn, làm giảm sức hấp dẫn của các khoản vay.

Hệ số K – Rào cản chi phí đất

Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh rằng việc chưa ban hành hệ số K khiến doanh nghiệp không biết trước chi phí thực tế của đất, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án tới 6 tháng.

Giá đất và bảng giá đất 2024‑2026

Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá đất lên tới hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m². Giá này được tính dựa trên bảng giá năm 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới, tạo ra mức giá “siêu cao” so với thực tế thị trường.

Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết các vướng mắc đất đai

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết Nghị quyết này tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:

1. Tiếp cận quỹ đất

Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư khi dự án đã hoàn thành hơn 75 % diện tích và 75 % người sử dụng đất.

2. Thu hồi đất và hỗ trợ tái định cư

Giữ nguyên quy trình bồi thường nhưng bổ sung các trường hợp loại trừ như dự án đồng thuận trước, dự án khẩn cấp, dự án quốc gia và dự án tái định cư tại chỗ.

3. Đấu giá và đấu thầu

Cho phép tổ chức đấu giá, đấu thầu chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, bỏ yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500, giảm đáng kể thời gian chuẩn bị dự án.

4. Áp dụng bảng giá đất phổ quát

Thống nhất sử dụng bảng giá đất duy nhất, cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.

5. Cắt giảm thủ tục hành chính

Ví dụ: Khi Nhà nước giảm tiền sử dụng đất đồng loạt, doanh nghiệp không cần thực hiện thủ tục xin giảm riêng.

Đề xuất cải tiến: Trả tiền thuê đất theo năm và định danh bất động sản

Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VNREA đề nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền. Đồng thời, cần cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền thuê đã nộp.

Về định danh, Thứ trưởng Hoàng Thu Hằng (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Nghị định 357 sẽ gắn mã số duy nhất cho mỗi lô đất, dự án và công trình, từ đó giảm “hai giá”, nâng cao tính minh bạch và ngăn ngừa đầu cơ.

Triển vọng lãi suất và nguồn vốn 2025‑2026

TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22 %, cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Vay đầu tư bất động sản tăng 24 %, vay mua, sửa nhà tăng 14‑15 %.

Dù lãi suất tăng, nguồn vốn không thiếu: các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 ngàn tỷ đồng trái phiếu năm 2025, tăng 40 % so với 2024. Tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % dư nợ toàn nền kinh tế.

Kết luận và khuyến nghị

Thị trường bất động sản cần thích nghi với mức lãi suất mới, tận dụng các giải pháp của Nghị quyết 254 và định danh để giảm chi phí và rủi ro. Doanh nghiệp nên tập trung vào nhà ở xã hội, trung cấp và các mô hình tài chính linh hoạt như trả tiền thuê đất theo năm.

Bạn có ý kiến gì về các chính sách mới? Hãy chia sẻ và đăng ký nhận bản tin để cập nhật xu hướng bất động sản 2026.

Trong năm 2025, các ngân hàng lớn của Việt Nam đã đạt mức huy động tiền gửi kỷ lục, đồng thời mở rộng mạnh mẽ danh mục tín dụng, tạo đà tăng lợi nhuận vượt trội so với năm trước.

Kết quả huy động tiền gửi và tài sản ngân hàng năm 2025

Theo báo cáo tại hội nghị tổng kết Đảng và kinh doanh năm 2025, các ngân hàng hàng đầu ghi nhận tăng trưởng đáng kể ở cả hai mặt – tài sản và nguồn vốn huy động.

• Vietcombank: Tổng tài sản đạt 2,48 triệu tỷ đồng, tăng gần 20% so với 2024; dư nợ tín dụng 1,66 triệu tỷ đồng (+15%); nguồn vốn huy động từ khách hàng (I) 1,68 triệu tỷ đồng (+10%).
• VietinBank: Tổng tài sản tăng khoảng 18% so với năm 2024; dư nợ tín dụng lên 1,54 triệu tỷ đồng (+16%); nguồn vốn huy động tăng 12%.
• BIDV: Tổng tài sản vượt 3,25 triệu tỷ đồng, tăng 20%; huy động vốn trên 2,4 triệu tỷ đồng (+14%); dư nợ tín dụng trên 2,3 triệu tỷ đồng (+15%).
• Agribank: Tổng tài sản 2,6 triệu tỷ đồng (+20,3%); nguồn vốn huy động 2,38 triệu tỷ đồng (+17,6%); dư nợ tín dụng tiến sát mốc 2 triệu tỷ đồng (+14,7%).
• ABBank (tư nhân): Huy động 155.000 tỷ đồng, hoàn thành 135% kế hoạch; dư nợ tín dụng hơn 127.000 tỷ đồng, gần 100% mục tiêu.

Tín dụng bứt phá: Động lực tăng trưởng

Nhóm ngân hàng có nền tảng vốn mạnh đã khai thác tối đa nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp và cá nhân. Dư nợ tín dụng của cả ngành đã tăng hơn 15% so với năm 2024, đạt mức gần 8,5 triệu tỷ đồng. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi:

1. Chiến lược mở rộng tín dụng cho lĩnh vực sản xuất‑xuất khẩu, thương mại và tiêu dùng.
2. Chính sách tiền tệ ổn định, lãi suất duy trì ở mức thấp, tạo điều kiện vay vốn thuận lợi.
3. Độ tin cậy cao của các ngân hàng lớn trong việc quản lý rủi ro, giúp tăng niềm tin của khách hàng.

Lợi nhuận ngành ngân hàng: Ai thắng?

Theo phân tích mới nhất của Công ty Chứng khoán MB (MBS), lợi nhuận toàn ngành dự kiến sẽ tăng trên 20% so với năm 2024 nếu lãi suất hiện tại duy trì. Tuy nhiên, mức tăng không đồng đều:

• Techcombank: Dự báo lợi nhuận tăng tới 81% so với cùng kỳ năm trước.
• HDBank: Tăng 41%.
• VPBank: Tăng 37%.
• TPBank: Tăng 31%.

Những ngân hàng này đều có dấu hiệu tín dụng bứt phá trong quý IV/2025, tận dụng nhu cầu vay vốn tăng mạnh của doanh nghiệp và người dân.

Rủi ro và sự phân hóa giữa các ngân hàng

Mặc dù xu hướng lợi nhuận tích cực, một số ngân hàng quy mô nhỏ và các ngân hàng có vốn ngoại vẫn gặp áp lực:

• Chi phí huy động tăng do nguồn vốn nước ngoài đắt đỏ.
• Biên lợi nhuận ròng bị thu hẹp và dự trữ rủi ro tăng cao.
• Khả năng mở rộng tín dụng bị giới hạn bởi cấu trúc vốn và mạng lưới khách hàng.

Do đó, bức tranh ngành trong năm 2025 cho thấy một cuộc chạy đua giữa các ngân hàng lớn có khả năng tận dụng vốn rẻ và mạng lưới rộng, và những ngân hàng còn lại phải tìm cách cắt giảm chi phí và tối ưu rủi ro để duy trì lợi nhuận.

Kết luận

Huy động tiền gửi kỷ lục và tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ đã đưa ngành ngân hàng Việt Nam vào một giai đoạn lợi nhuận tăng trưởng đáng chú ý. Tuy nhiên, sự phân hoá giữa các ngân hàng sẽ là yếu tố quyết định khả năng duy trì đà tăng trong những năm tới. Độc giả quan tâm tới đầu tư ngân hàng nên theo dõi chặt chẽ các báo cáo tài chính quý và các chỉ số rủi ro vốn để đưa ra quyết định thông minh.

Bạn có ý kiến gì về triển vọng ngành ngân hàng năm 2026? Hãy để lại bình luận và chia sẻ bài viết để cùng nhau phân tích sâu hơn.