Nội dung chính
Giá thuê văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội đang duy trì ở mức cao kỷ lục, khẳng định vị thế trong nhóm các thành phố có chi phí mặt bằng đắt đỏ nhất khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.
Theo báo cáo phân tích thị trường mới nhất từ JLL, hai trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam tiếp tục chứng minh sức hút mạnh mẽ nhưng cũng đi kèm với thách thức về chi phí vận hành cho các doanh nghiệp. Cụ thể, tính đến hết quý I/2026, giá chào thuê gộp văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM đã chạm mốc khoảng 64,7 USD/m²/tháng. Trong khi đó, tại Hà Nội, mức giá này dao động quanh ngưỡng 40,6 USD/m²/tháng.
Vị thế của TP.HCM và Hà Nội trên bản đồ bất động sản khu vực
Với các con số thống kê trên, TP.HCM đã chính thức ghi tên mình vào nhóm 5 thị trường có giá thuê ròng cao nhất khu vực, chỉ đứng sau các ‘ông lớn’ như Hong Kong, Singapore, Seoul và Tokyo. Đây là một tín hiệu cho thấy sự sôi động của dòng vốn đầu tư nhưng cũng là áp lực lớn cho các doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao.
Tại Thủ đô, Hà Nội cũng không hề kém cạnh khi xếp vị trí thứ 6 toàn khu vực. Mức giá thuê gộp hạng A tại các quận trung tâm đạt xấp xỉ 40,6 USD/m²/tháng, phản ánh sự khan hiếm của các không gian văn phòng đạt chuẩn quốc tế tại đây.
Nguyên nhân cốt lõi: Nguồn cung khan hiếm và quỹ đất trung tâm cạn kiệt
Phân tích sâu về nguyên nhân khiến mặt bằng giá không ngừng neo cao, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao tại JLL Việt Nam nhận định rằng quỹ đất tại các khu vực lõi trung tâm đang ngày càng trở nên hữu hạn. Chính sự hạn chế này đã trực tiếp bóp nghẹt nguồn cung mới, tạo nên thế cân bằng nghiêng về phía chủ đầu tư.
Tại TP.HCM, một thực trạng đáng chú ý là hoàn toàn không có nguồn cung văn phòng mới được bàn giao trong quý I. Dự án đáng kỳ vọng nhất có thể hoàn thiện trong năm nay chỉ có The Kross (khu vực quận 1 cũ). Hiện tại, phân khúc hạng A đang kiểm soát tổng diện tích cho thuê khoảng 664.000 m2, giúp hấp thụ đáng kể lượng nguồn cung từ năm ngoái.
Đối với thị trường Hà Nội, nguồn cung mới trong quý I chủ yếu đến từ dự án Tiến Bộ Plaza tại khu vực Ba Đình với diện tích khoảng 20.000 m2. Dù đây là một dự án hiếm hoi ở khu vực trung tâm, nhưng tổng nguồn cung tại Thủ đô hiện vẫn đạt mức khoảng 592.190 m2 diện tích sàn cho thuê.
Phân tích tỷ lệ lấp đầy và triển vọng thị trường
Dựa trên dữ liệu từ JLL và Avison Young, thị trường đang cho thấy những tín hiệu trái chiều về hiệu suất sử dụng không gian:
- Tại TP.HCM: Mặc dù không có thêm dự án mới ra mắt do làn sóng phát triển giai đoạn 2023-2025 đã bão hòa, nhưng nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức tích cực. Điều này giúp tỷ lệ lấp đầy hạng A đạt mức ấn tượng khoảng 92% và hạng B đạt 90%.
- Tại Hà Nội: Tỷ lệ lấp đầy hạng A đạt khoảng 87% và hạng B là 83%. Nguồn cung mới bổ sung có thể tạo áp lực ngắn hạn lên tỷ lệ lấp đầy, nhưng nhu cầu sẽ vẫn ổn định nếu dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn vận hành hiện đại và vị trí thuận tiện.
Một lưu ý quan trọng cho các doanh nghiệp là tốc độ cho thuê tại một số tòa nhà mới có dấu hiệu chậm lại từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, đòi hỏi các đơn vị thuê cần có chiến lược đàm phán linh hoạt hơn.
Góc nhìn chuyên gia: Bài học cho doanh nghiệp khi lựa chọn văn phòng
Thị trường văn phòng hạng A tại Việt Nam đang chuyển dịch sang giai đoạn ưu tiên chất lượng và vị trí chiến lược hơn là số lượng. Đối với các doanh nghiệp, việc theo dõi sát sao chu kỳ cung – cầu là yếu tố sống còn để tối ưu hóa chi phí mặt bằng. Thay vì chạy đua vào các khu vực trung tâm đang quá tải, việc cân nhắc các dự án mới có tiêu chuẩn quản lý quốc tế ở các khu vực lân cận có thể là một giải pháp thay thế thông minh.
Bạn đánh giá thế nào về xu hướng tăng giá thuê văn phòng hiện nay? Liệu các doanh nghiệp có nên chuyển dịch sang các khu vực ngoài trung tâm để tối ưu chi phí? Hãy để lại ý kiến của bạn dưới phần bình luận!