Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với áp lực vay vốn cao, lãi suất tăng và một loạt vướng mắc pháp lý.
Bất động sản không được ưu tiên vay vốn: Nguyên nhân và tác động
Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp phải chịu mức lãi suất cao hơn, làm giảm sức hấp dẫn của các khoản vay.
Hệ số K – Rào cản chi phí đất
Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh rằng việc chưa ban hành hệ số K khiến doanh nghiệp không biết trước chi phí thực tế của đất, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án tới 6 tháng.
Giá đất và bảng giá đất 2024‑2026
Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá đất lên tới hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m². Giá này được tính dựa trên bảng giá năm 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới, tạo ra mức giá “siêu cao” so với thực tế thị trường.
Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết các vướng mắc đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết Nghị quyết này tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
1. Tiếp cận quỹ đất
Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư khi dự án đã hoàn thành hơn 75 % diện tích và 75 % người sử dụng đất.
2. Thu hồi đất và hỗ trợ tái định cư
Giữ nguyên quy trình bồi thường nhưng bổ sung các trường hợp loại trừ như dự án đồng thuận trước, dự án khẩn cấp, dự án quốc gia và dự án tái định cư tại chỗ.
3. Đấu giá và đấu thầu
Cho phép tổ chức đấu giá, đấu thầu chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, bỏ yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500, giảm đáng kể thời gian chuẩn bị dự án.
4. Áp dụng bảng giá đất phổ quát
Thống nhất sử dụng bảng giá đất duy nhất, cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
5. Cắt giảm thủ tục hành chính
Ví dụ: Khi Nhà nước giảm tiền sử dụng đất đồng loạt, doanh nghiệp không cần thực hiện thủ tục xin giảm riêng.
Đề xuất cải tiến: Trả tiền thuê đất theo năm và định danh bất động sản
Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VNREA đề nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền. Đồng thời, cần cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền thuê đã nộp.
Về định danh, Thứ trưởng Hoàng Thu Hằng (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Nghị định 357 sẽ gắn mã số duy nhất cho mỗi lô đất, dự án và công trình, từ đó giảm “hai giá”, nâng cao tính minh bạch và ngăn ngừa đầu cơ.
Triển vọng lãi suất và nguồn vốn 2025‑2026
TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22 %, cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Vay đầu tư bất động sản tăng 24 %, vay mua, sửa nhà tăng 14‑15 %.
Dù lãi suất tăng, nguồn vốn không thiếu: các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 ngàn tỷ đồng trái phiếu năm 2025, tăng 40 % so với 2024. Tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % dư nợ toàn nền kinh tế.
Kết luận và khuyến nghị
Thị trường bất động sản cần thích nghi với mức lãi suất mới, tận dụng các giải pháp của Nghị quyết 254 và định danh để giảm chi phí và rủi ro. Doanh nghiệp nên tập trung vào nhà ở xã hội, trung cấp và các mô hình tài chính linh hoạt như trả tiền thuê đất theo năm.
Bạn có ý kiến gì về các chính sách mới? Hãy chia sẻ và đăng ký nhận bản tin để cập nhật xu hướng bất động sản 2026.