Nội dung chính
Nguồn cung bất động sản đang có những bước chuyển biến tích cực, tuy nhiên việc kiểm soát giá nhà đất để tránh tình trạng tăng giá bất hợp lý vẫn là thách thức lớn đối với thị trường.
Tại cuộc họp báo thường kỳ quý I/2026 diễn ra vào chiều ngày 9/4, Bộ Xây dựng đã đưa ra những con số thực tế về bức tranh thị trường sau giai đoạn biến động. Dù các chỉ số về nguồn cung cho thấy sự cải thiện rõ rệt, nhưng mặt bằng giá vẫn đang duy trì ở mức cao, gây áp lực lớn lên người có nhu cầu ở thực.
Dòng chảy nguồn cung: Sự hồi phục từ các dự án mới
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy thị trường đã ghi nhận sự khởi sắc về số lượng sản phẩm đưa ra thị trường. Trong 3 tháng đầu năm 2026, có 42 dự án đã hoàn thành với quy mô khoảng 7.871 căn hộ và lô đất nền. Cơ cấu sản phẩm bao gồm 2.449 căn chung cư, 3.309 nhà ở riêng lẻ và hơn 2.100 lô đất nền.
Đặc biệt, tiềm năng tăng trưởng trong tương lai gần nằm ở khối lượng dự án đang triển khai xây dựng cực lớn. Hiện có khoảng 1.195 dự án đang hoạt động với quy mô lên tới hơn 564.000 sản phẩm. Trong đó, nhà ở thương mại chiếm tỷ trọng áp đảo với 825 dự án (tương đương 456.799 căn). Ngoài ra, phân khúc đất nền cũng đang được chuẩn bị với 340 dự án hạ tầng phục vụ phân lô bán nền, cung ứng hơn 103.700 lô đất.
Một điểm sáng đáng chú ý là nhóm dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai đã tăng mạnh so với cùng kỳ, với 74 dự án đạt hơn 34.300 căn. Điều này cho thấy các nút thắt pháp lý đang dần được khơi thông.
 |
Bài toán nhà ở xã hội: Tiến độ so với mục tiêu 1 triệu căn
Đối với phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) – vốn là trọng tâm của chính sách an sinh, hiện có 737 dự án đang triển khai với quy mô hơn 701.000 căn. Con số này đạt khoảng 70,1% mục tiêu chiến lược 1 triệu căn hộ. Tuy nhiên, xét về tốc độ hoàn thành thực tế trong quý I/2026, các con số vẫn còn khá khiêm tốn khi chỉ có 4 dự án hoàn thành với 578 căn hộ. Tổng số dự án NOXH hoàn thành và khởi công tính đến nay mới chỉ đạt khoảng 0,18% so với chỉ tiêu giao cho cả năm 2026, đòi hỏi sự quyết liệt hơn nữa từ các chủ đầu tư và chính quyền địa phương.
Nghịch lý thị trường: Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn “neo” đỉnh
Dù nguồn cung được bổ sung, một thực tế đáng quan ngại là giá bất động sản nhìn chung vẫn không giảm sâu. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nhận định giá nhà ở quý I cơ bản ổn định nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Một số khu vực trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và Khánh Hòa vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 2%.
Tại thị trường Hà Nội, dù có dấu hiệu hạ nhiệt nhẹ ở phân khúc chung cư với giá sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, nhưng giá thứ cấp vẫn duy trì ở mức khá cao là 82 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy tâm lý kỳ vọng giá của người mua và người bán vẫn chưa thực sự gặp nhau.
Bên cạnh đó, tính thanh khoản đang có dấu hiệu sụt giảm đáng kể. Tổng lượng giao dịch trong quý I/2026 đạt khoảng 115.650 giao dịch, giảm gần 24% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm này phản ánh sự thận trọng của nhà đầu tư trước bối cảnh giá cả vẫn còn cao và các điều kiện tài chính thắt chặt.
Dự báo xu hướng và sự thanh lọc thị trường năm 2026
Dựa trên các quy định pháp lý mới được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ bước vào giai đoạn phân hóa cực kỳ mạnh mẽ với các đặc điểm sau:
- Sự lên ngôi của sản phẩm thực: Nhu cầu sẽ tập trung mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn và đất nền có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định.
- Chuyên nghiệp hóa môi giới: Hoạt động môi giới sẽ được siết chặt quản lý, nâng cao tiêu chuẩn hành nghề, loại bỏ những cá nhân hoạt động thiếu chuyên môn.
- Kiểm soát đầu cơ: Các hành vi thổi giá, tạo sóng ảo sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn dưới tác động của các công cụ quản lý nhà nước mới.
- Cuộc thanh lọc doanh nghiệp: Đây là giai đoạn “sinh tồn”. Những doanh nghiệp yếu kém về tài chính hoặc vướng mắc pháp lý sẽ bị đào thải. Ngược lại, các đơn vị sở hữu quỹ đất sạch và có năng lực triển khai dự án bài bản sẽ chiếm lĩnh thị phần.
Góc nhìn chuyên gia: Việc bổ sung nguồn cung là điều kiện cần, nhưng để hạ nhiệt giá nhà thực sự, cần có sự kết hợp giữa việc tháo gỡ pháp lý và điều tiết dòng vốn tín dụng phù hợp. Người mua cần đặc biệt chú trọng vào tính pháp lý và khả năng hấp thụ thực tế của dự án thay vì chạy theo các cơn sốt đất ảo.
Bạn đánh giá thế nào về khả năng giảm giá của chung cư trong nửa cuối năm 2026? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận bên dưới!